厦门今年第二场土拍的意向名单：

①、湖里区，2025P09 地块（五缘湾北）：轨道、建发、国贸&安居、保利、中海；

②、湖里区，2025P10 地块（枋湖北二路）：建发；

③、思明区，2025P08 地块（前埔南片区）：联发；

④、集美区，J2025P01 地块（凤林片区）：中交。

关于土拍的地块位置、周边二手房价、预估开发房企、每幅地块的信号意义，在月初的时候我们已经详细分析过，参考4月3日的文章：《84.54亿！厦门土拍，透露4个信号》。

1、湖里区，2025P09 地块（五缘湾北）：

核心看点：

①、楼面价：4.4万/㎡，这是明天土拍唯一仍有悬念的地块，月初我们预估4家房企竞逐，今天出来的意向名单中比我们月初预估的多了中海，而国贸携带安居以老带新联合开发模式入局。

这5家房企均有一些共性：

A、在五缘湾都有开发经验，且均是五缘湾的利益既得者；

B、都是国央企；

C、都是相对不差钱的主（在过往几年，仍都保有相对不错的资金流、利润）；

D、在厦门开发的楼盘，总体大盘仍保有盈利。

②、对后市影响：倒推回到土拍预告之时，4月3日，大环境即将受到彼岸隔空喊话的影响，半只脚踏入震荡期，而厦门刚改完五缘湾一线湾海地块的土地性质（由轨道交通用地变更为住宅）就立刻上马，侧面说明大当家对于优质地块维稳市场信心的迫切。

由于种种不确定因素，第二场土拍预告之前，市场对于厦门首场土拍的情绪凝重，厦门又加急五缘湾一线湾海地块，今年前2场土拍共9幅地块，岛内独占5幅，占比超55%，创近年新纪录。

楼市属于“半金融”市场，预期和信心大于黄金，同时，供求又影响价格。

2、湖里区，2025P10 地块（枋湖北二路）：

总价低，成本可控，一锤成交，已经没有悬念。

3、思明区，2025P08 地块（前埔南片区）：

最核心看点：

规划套均73.78㎡以上，原则上有机会打造岛内小户型版本的79㎡三房，前几年岛外四房的总价，如今有机会够得上岛内三房。

最近传闻海沧南、集美亭北的个别二手房单价逼近五缘湾售价，马銮湾乐活岛的湾墅总价、单价也超越了五缘湾高层。

那么，同等总价、单价情况，选择岛外纯新房，坐拥得房率、新房品质、新城的环境，还是享受岛内二手的交通、教育、休闲公建环绕、以及就业环境，在房价以稳为主的主基调下，这些取舍成了改善一族权衡利弊的关键抉择。

4、集美区，J2025P01 地块（凤林片区）：

规划不多于1520 套住宅，套均91㎡以上，需配建3.54万㎡的9年制学校，小学36班、初中18班。

中交于集美在建的白鹭塔，一建近十年，这十年间，国贸中交鹭原、保利中交雲上、建发中交五缘海悦等地价颇低，且均已经捞回成本。

再一提，在厦门，除了建发、国贸、象屿等本土嫡系，保利、中海、中交等央企，似乎也一直都是好运连连……

据悉，和美新天地开业时间从去年底再次推迟到今年的“五一”，守了十年的周边小区入住率、软件园三期的企业入驻，以及后续自身白鹭塔交付后引进的企业。

商场是考验一个片区入住率、人流量、购买力的一道门槛，毕竟，对于地产而言，开业后每一天都是真金白银在燃烧。

同时，对于楼面价1.49万/㎡（其中住宅1.61万/㎡）此前我们也提到过：

“2025年第一场土拍银城智谷楼面价1万/㎡，这也直接导致了整个岛外的楼面价体系重塑。

如果集美、海沧核心地段的楼面价继续维持高位，可能导致区域之间的价格体系对标失衡。

岛外整体地价的调整，一方面是避免定价过高抑制房企利润（尤其这几家房企都是是自家人，相当于西游记里下凡的仙童神灵）；另一方面也是配合银城智谷的地价，形成区域之间合理的价格梯度。”

后序：

近几年的土拍，不少人很困惑，为什么当年私企敢冒着岛外3.8w/㎡地价入手，而近两年岛内核心地块4.4w/㎡，岛外核心区1字头的地价，纵然对标周边售价，仍有流速、利润空间，反而望而却步了呢？

《西游记》中，天庭下凡的那些坐骑、仙童，到了人世，瞬间战斗力飙升，多数可以与“齐天大圣孙悟空”一较高下，而且丝毫不惧？

而五百年前，天庭尚需请“听调不听宣”的二郎神支援，外加哮天犬、太上老君的乾坤圈偷袭，

孙悟空陪同唐僧西天取经，是二次再上岗就业，每次都仔细打听妖怪背景身份，但凡有来历的，皆下手有度，主动去找原主人求助，讨要人情，重新积累人脉，为以后成佛铺垫。

楼市属于”无形大手“下的市场，何尝不是如此？

土拍市场向来是楼市的晴雨表，不仅在于成交价，更多在于预期和探清高层的态度，而在当下的市场中，我们应该做的，是不停地根据历史周期的演变，持续地优化自己。